南宁市国土部门解读房地产调控新政

5月25日，南宁市七部门联合行文发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），其中明确要从住宅用地供应量、竞价方式、市场准入条件三个方面加强土地市场管理，引发市民广泛关注。

在新政落地一个多月的时间里，首批“双限”地成功挂牌出让、《关于我市近期国有建设用地使用权公开出让竞配涉及产权移交住房问题有关意见的通知》等重磅消息相继出炉。目前，南宁市土地市场“行情”如何？“限房价、限地价、竞产权移交住房”的竞价方式有哪些意义和作用？近日，记者采访了南宁市国土资源局负责人，为市民答疑解惑。

住房需求旺盛

南宁市将加大住宅用地供应满足市场需求

目前南宁市土地市场“行情”如何？如何在保障住房用地供应的同时，避免短期房地产过热，让更多市民实现“安居梦”？

针对这些疑问，市国土资源局负责人表示，近年来，我市经济水平稳定提高，市场对住房的需求不断增加，尤其从去年底开始住房需求旺盛。因此，我市有必要增加住宅用地供地并加快供地节奏，以满足市场需求，缓解住房供求矛盾。

根据住宅用地供应调控目标，商品住房库存消化周期12—6个月的要增加供地，我市住宅用地属于“增加”类型。对此，目前市国土局计划2017年市本级（不含武鸣区）住宅用地供应达4400亩，从数据上看，这一计划量比2016年实际成交量增加约1200亩左右，增加约39%。

同时，市国土局已会同相关部门编制完成住宅用地供应三年滚动计划（2017—2019年）和中期规划（2017—2021年），将在本月底对外公布。根据该计划，南宁市本级（含武鸣区）2017—2021年住宅用地计划供应总量为24601亩。其中，2017年计划供应4832亩、2018年计划供应4849亩、2019年计划供应4894亩、2020年计划供应4946亩、2021年计划供应5080亩。

从总体上看，未来3年南宁市每年住宅用地的计划供应量不会低于今年的水平，并将根据计划并结合市场实际需求统筹安排住宅供地时序。

灵活竞价方式

有效抑制地价、房价非理性过快上涨

去年以来，住宅用地“招拍挂”出让溢价率上涨较为明显，成交地价的提高在某种程度上加大了房价上涨压力。如何严控房价，抑制地价、房价非理性过快上涨？

对此，市国土局针对住宅用地主要采用“限房价、限地价、竞产权移交住房”的竞价方式。“这一些系列措施组合实施是在经过前期调研基础上，结合我市实际情况，‘因城施策’，具有针对性，既能实现稳定地价、抑制房价过快上涨的调控目标，又按照市场经济法则，充分考验了竞买人的资金实力及房地产运作能力。”市国土资源局负责人解释说，例如“限房价”这一新竞价方式在住宅用地出让时就限定了房价，将确保地块所建商品房销售时的房价在可控范围，防止开发商在未来任意涨价造成房价虚高；“限地价”新政则将通过对地价的控制，有效防止出现“地王”、高价地扰乱市场预期。

新的土地政策还配合采用了提高竞买保证金比例（由原来起始价总价的20%提高至60%左右）、溢价率超过一定比例后的缩短土地价款缴款期限（由原来的180天缩短为30天内一次性付清）等措施。

记者还注意到，从今年5月开始，市国土局积极加强与市住房局、市城乡建委等部门间的联动，对被认定为存在严重扰乱房地产市场秩序行为、社会影响恶劣的企业，在一定时间内禁止其参加我市土地“招拍挂”。这意味着，政府承担起调控主体责任，强化市场监管职能，依法依规进一步营造公平竞争、良好的市场环境。

试点成效显现

实行“一地一策”严防高价地扰乱市场

房地产调控新政出台后，我市已对6宗住宅用地采用“限房价、限地价、竞产权移交住房”的竞价方式，以及配合采用提高竞买保证金比例至起始价的60%，缩短土地出让金缴款期限为一个月等措施。其中的5宗已于6月16日顺利截牌成交，3宗地位于兴宁区，2宗地位于江南区，成交总面积317.086亩，成交总金额21.45亿元。

当天出让5宗地限最高地价折合楼面价均不超过3500元/平方米，出让5宗地所建商品住房销售均价（毛坯价）分别不得超过7030元/平方米、6885元/平方米、6626元/平方米。地块产权移交住房配建面积占建筑面积的比例均在10%以上，最高配建比达33%。为政府配建并无偿移交共计99500平方米的产权移交住房。出让竞价环节呈现出参与竞买的企业众多、现场竞价过程较为激烈等特点，试点工作取得了一定成效。

今后，我市的住宅用地还将继续采用“限房价、限地价、竞产权移交住房”竞价方式吗？据透露，今后“限房价、限地价”等灵活的竞价出让方式将成为常态，根据实际情况实行“一地一策”，严防高价地扰乱市场预期。下一步，市国土局还将推出更多的住宅用地，加快供地节奏，并根据房地产市场情况，积极探索其他的竞价方式。